Du har bestemt deg for å selge, eller du lurer på det. Første steg er nesten alltid det samme: du får en megler hjem for å se på boligen og si hva den er verdt.
Så kommer det et tall. Og hvis du har to meglere innom, kommer det to tall som ikke er like.
Det er her mange blir usikre, og det er en usikkerhet som er verdt å rydde i før du velger.
En verdivurdering er en vurdering, ikke en måling
Boligen din har ikke en verdi som ligger der og venter på å bli lest av. Den har en pris noen er villig til å betale på et gitt tidspunkt, og den finner man først i en budrunde.
Det megleren gjør, er å anslå hvor den prisen sannsynligvis lander. Hun gjør det ut fra hva liknende boliger i området faktisk ble solgt for, hva som ligger ute nå, og hva hun ser i din bolig som skiller den fra de andre.
Det er en kvalifisert vurdering bygget på erfaring. Det er ikke en fasit, og den som presenterer det som en fasit, overselger metoden sin.
Derfor spriker tallene
To meglere kan se på samme bolig og lande ulikt av helt legitime grunner.
De kan vekte forskjellige referansesalg. Den ene kjenner kvartalet bedre enn den andre. Den ene tror markedet er i ferd med å snu, den andre ikke. Den ene vekter at kjøkkenet er nytt tyngre enn at badet ikke er.
Så finnes det en mindre hyggelig grunn også, og du bør kjenne den: et høyt tall er en effektiv måte å vinne et oppdrag på. Når tallet er hørt, er det vanskelig å gå ned igjen, og boligen kan ende med å ligge for lenge ute før prisen justeres.
En bolig som har ligget lenge, selger sjeldnere godt.
Det er ikke det samme som takst eller tilstandsrapport
Dette blandes ofte, og det er tre forskjellige ting.
Verdivurderingen handler om pris. Tilstandsrapporten handler om boligens faktiske tilstand, og den utføres av en bygningssakkyndig, ikke av megleren. En takst er en verdivurdering utført av en takstmann, som du gjerne trenger til noe annet enn et salg, for eksempel i banken.
Trenger du en av dem til et konkret formål, spør hva formålet krever før du bestiller noe.
Hva du bør spørre om når tallet kommer
Ikke diskuter selve tallet. Spør etter grunnlaget.
Hvilke salg bygger du dette på, og når skjedde de. Hva i min bolig trekker opp, og hva trekker ned. Hva ville du gjort først hvis du skulle brukt tjue tusen på å klargjøre. Hva er prisantydningen du ville annonsert, og er den den samme som vurderingen din.
Det siste spørsmålet er det mest nyttige. Svarer hun ulikt på de to, får du høre hvordan hun faktisk tenker om markedsføringen av boligen din, og det sier mer enn tallet.
Og så det som faktisk avgjør
Tallet er et anslag. Hvem som sitter med oppdraget er et valg du lever med gjennom hele salget.
Hvor lang tid det tar å få svar når du ringer, hvordan boligen presenteres, hvordan budrunden håndteres den formiddagen det gjelder. Det er der forskjellen ligger, og den er større enn hundre tusen i en verdivurdering.
Vi lager verktøyene meglere bruker til å markedsføre boligene sine. Les hvem vi er, eller se meglerne som er publisert.